Najem krótkoterminowy - czy samorząd może ograniczyć turystykę?

Ustawa o usługach turystycznych („ustawa powizytacyjna”)

Ustawa o usługach turystycznych (1997, ostatnia zmiana odnosi się do 2004 – Dz.U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268) oraz jej przepisy wykonawcze określają, że najem krótkotrwały mieszkania, pokoju albo miejsca na nocleg stanowi usługę hotelarską. Właściciel oferujący takie usługi poza klasycznym hotelem musi spełnić wymogi dotyczące bezpieczeństwa budynku, przeciwpożarowe oraz prowadzić książkę obiektu (kontrole techniczne)

Nowelizacja ustawy o usługach turystycznych, która weszła w życie w 2024 r., wprowadziła do polskiego systemu prawa przełomową regulację w zakresie krótkoterminowego wynajmu mieszkań i apartamentów (tzw. STR – short-term rental). Na jej podstawie rada gminy lub miasta, działając w drodze uchwały, uzyskała uprawnienie do skrócenia rocznego limitu najmu krótkoterminowego z 180 dni do minimum 90 dni. Jest to mechanizm delegacyjny – ustawodawca na poziomie centralnym ustanowił ogólny standard (180 dni), pozostawiając jednostkom samorządu terytorialnego decyzję co do jego dalszego ograniczenia w oparciu o lokalne potrzeby i uwarunkowania. Źródłem tego rozwiązania są przepisy wprowadzające tzw. ustawę powizytacyjną, których celem było uporządkowanie rynku usług turystycznych i zapewnienie samorządom narzędzi do reagowania na zjawisko overtourismu.

W praktyce oznacza to, że uchwała rady gminy ma charakter aktu prawa miejscowego (art. 40 ustawy o samorządzie gminnym), a więc wiąże wszystkich właścicieli lokali prowadzących STR na danym obszarze. Takie ograniczenie musi być opublikowane w wojewódzkim dzienniku urzędowym i podlega kontroli sądowo-administracyjnej (WSA, NSA).

Już w latach 2024/2025 niektóre samorządy rozpoczęły stosowanie tego mechanizmu. Kraków jako pierwszy zadeklarował wdrożenie skróconego limitu do 90 dni, wskazując, że intensywność STR w centrum miasta negatywnie wpływa na mieszkańców i rynek mieszkaniowy. Podobne dyskusje pojawiają się także w Gdańsku, Sopocie czy Wrocławiu, gdzie problem nadmiernej turystyki jest szczególnie widoczny.

Przykład Krakowa – podejście lokalne

• Miasto prowadzi rejestr obiektów niekategoryzowanych (STR), każdy z przypisanym numerem rejestrowym – przygotowanie do centralnego rejestru Online. 
• Organy miasta prowadzą działania edukacyjne, promują rejestrację i zgłaszanie obiektów przez właścicieli.
• Ministerstwo Sportu i Turystyki uznaje STR jako usługę hotelarską – wskazuje konieczność wprowadzenia Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich .

Wskazano także na potrzebę implementacji rozporządzenia PE i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. – ramy dla gromadzenia i udostępniania danych o STR

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 – ramy dla całej Unii

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. wprowadza kompleksową regulację:

• Obowiązkowa rejestracja każdego lokalu oferowanego na STR oraz nadanie mu unikatowego numeru identyfikacyjnego.
• Platformy takie jak Airbnb czy Booking są zobowiązane do gromadzenia i udostępniania danych (np. liczba dni wynajmu, liczba najemców) odpowiednim organom publicznym. 
• Wejście w życie od 20 maja 2026 r., co daje czas na implementację 🇪🇺. 

Rozporządzenie pozostawia dowolność państwom i samorządom co do wprowadzania ograniczeń ilościowych czy zezwoleń, jeśli są one proporcjonalne i uzasadnione interesem publicznym (np. zapewnieniem mieszkań).

Ustawy krajowe i planowane projekty (2025)

Ministerstwo Sportu i Turystyki oraz resorty związane z turystyką przygotowują akty, które przewidują:

• Centralny rejestr obiektów STR, prowadzony przez gminy, z zawiadomieniami oświadczeniami właścicieli oraz możliwością weryfikacji i kontroli w ciągu 3 lat. 
• Numer identyfikacyjny dla każdego lokalu – warunek konieczny do legalnego świadczenia usługi STR. 
• Obowiązki dla platform rezerwacyjnych: raportowanie danych (np. cen, liczby pobytów) oraz usuwanie ofert bez numeru ID.

Rola MPZP i planowanie lokalne

Chociaż cytowane źródła nie odnoszą się bezpośrednio do Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), to plany te często pełnią kluczową rolę w kształtowaniu polityki dotyczącej turystyki:

• MPZP może wyznaczać strefy, w których dopuszcza lub ogranicza funkcję pobytową (np. STR).
• Określają one dopuszczalne formy działalności, zagęszczenie obiektów, infrastrukturę turystyczną i ochronę terenów mieszkalnych.
• Dzięki nim samorząd może wpływać pośrednio na intensywność STR, nawet przed wprowadzeniem konkretnych regulacji zakazujących czy ograniczających najem.

Jak to działa za granicą?

Na gruncie zagranicznym regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego są jeszcze bardziej restrykcyjne niż w Polsce – przykładowo w Amsterdamie obowiązuje limit 60 dni rocznie, a w niektórych dzielnicach nawet 15 dni, przy czym system zezwoleń i zakaz otwierania nowych obiektów turystycznych ograniczają dalszą ekspansję rynku.

W Paryżu właściciel może wynajmować lokal, w którym sam mieszka, maksymalnie 90 dni w roku, natomiast dla innych nieruchomości wymagane jest zezwolenie, a dodatkowo platformy rezerwacyjne muszą raportować liczbę dni wynajmu pod rygorem kar sięgających 100 000 euro. 

Z kolei Wiedeń od 2024 r. ograniczył STR do 90 dni rocznie, wprowadził obowiązek rejestracji lokali dla celów podatkowych i statystycznych oraz zakazał wykorzystywania do tego mieszkań socjalnych czy objętych dotacjami, przy czym miasto aktywnie prowadzi kontrole poprzez uprawnionych funkcjonariuszy.

Reasumując, regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego to dziś kluczowe narzędzie polityki mieszkaniowej i turystycznej. „Ustawa powizytacyjna” z 2024 r. dała samorządom możliwość ograniczenia STR do 90 dni rocznie, a planowane od 2025 r. licencje i rejestry mają wzmocnić kontrolę rynku. Doświadczenia Amsterdamu, Paryża i Wiednia pokazują, że podobne ograniczenia są konieczne, by chronić mieszkańców przed skutkami overtourismu. Wyzwanie polega na znalezieniu równowagi między prawami właścicieli a interesem wspólnot lokalnych.