Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce stoi przed jedną z najważniejszych zmian legislacyjnych w swojej historii. Projekt opublikowany 23 stycznia 2026 r. dotyczy nowelizacji przepisów o usługach hotelarskich i ma wprowadzić kompleksowe regulacje rynku najmu krótkoterminowego w Polsce.
Ministerstwo Sportu i Turystyki przez około dwa lata przygotowywało projekt przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego, które miały wejść 20 maja 2026 r. Głównym założeniem jest ograniczenie szarej strefy, na której funkcjonowanie od dawna zwracają uwagę samorządy, branża hotelarska, profesjonalni operatorzy najmu oraz właściciele mieszkań, którzy rozliczają podatki zgodnie z prawem.
Wprowadzenie regulacji jest również konieczne ze względu na unijne wymogi wynikające z rozporządzenia STR (UE 2024/1028) przyjętego przez Unię Europejską. Polska powinna wdrożyć nowe przepisy do 20 maja, jednak już teraz wiadomo, że termin ten nie zostanie dotrzymany, ponieważ samorządy nie zdążą w tak krótkim czasie wpisać do ewidencji dziesiątek tysięcy lokali działających obecnie na rynku. Kolejny termin nie został podany.
Do ważnych konsultacji doszło na początku lutego 2026 r. podczas spotkania przedstawicieli branży najmu krótkoterminowego z resortem turystyki. Spotkanie odbyło się w Zakopanem, które nie jest przypadkową lokalizacją. Jest to jedno z miast, obok Gdańska, Warszawy, Wrocławia i Krakowa, najbardziej dotkniętych problemami związanymi z najmem krótkoterminowym:
Konsultacje społeczne pokazują, że kształt regulacji pozostaje przedmiotem intensywnej debaty pomiędzy administracją publiczną a przedsiębiorcami, a pojęcie turystyfikacji, nie jest wyłącznie terminem publicystycznym.
Istotną rolę w tej dyskusji odegrało Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), które przedstawiło kompleksowe uwagi do projektu ustawy, obejmujące zarówno krytykę wybranych rozwiązań, jak i konkretne propozycje alternatywne. Co ważne, część postulatów branży została już wstępnie uwzględniona przez resort, co może znacząco zmienić ostateczny kształt regulacji.
Przedstawiciele branży podkreślają, że sama idea wprowadzenia regulacji jest potrzebna i oczekiwana. Najem krótkoterminowy rozwijał się w Polsce szybciej niż system prawny, co doprowadziło do licznych niejasności interpretacyjnych oraz nierównej konkurencji pomiędzy podmiotami działającymi legalnie a tymi funkcjonującymi w szarej strefie.
Celem projektowanej ustawy ma być przede wszystkim:
Jednak, jak wskazuje PSWK, aby regulacja była skuteczna, musi być spójna, przewidywalna i możliwa do zastosowania w praktyce.
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów pierwotnego projektu był przepis nakładający obowiązek spełniania wymogów przeciwpożarowych jak dla hoteli w sytuacji przekroczenia określonej liczby lokali najmu krótkoterminowego w jednym budynku.
Po interwencji branży ustalono, że przekroczenie progu sześciu lokali lub 30 miejsc noclegowych nie będzie automatycznie oznaczało konieczności spełniania rygorów hotelowych, do czasu opracowania minimalnych wymagań wystarczą standardy właściwe dla budynków mieszkalnych.
Postulat ten był jednym z najważniejszych w uwagach PSWK. Organizacja wskazywała, że wprowadzenie hotelowych wymagań przeciwpożarowych od 2031 r. mogłoby w praktyce doprowadzić do likwidacji znacznej części rynku, ponieważ dostosowanie istniejących budynków byłoby technicznie lub ekonomicznie niemożliwe.
Jednym z fundamentalnych problemów wskazanych przez branżę jest także brak określenia minimalnych wymagań dla obiektów najmu krótkoterminowego. Projekt zakłada, że operatorzy będą składać oświadczenia o spełnianiu wymogów, ale same wymogi nie zostały nigdzie zdefiniowane.
PSWK proponuje stworzenie odrębnej kategorii obiektów w rozporządzeniu dotyczącym usług hotelarskich oraz wprowadzenie katalogu minimalnych standardów obejmujących m.in.:
Bezpieczeństwo przeciwpożarowe
Standard sanitarny i techniczny
Wyposażenie lokalu
W opinii ekspertów branży taki katalog zwiększałby bezpieczeństwo, a jednocześnie byłby realny do wdrożenia, w przeciwieństwie do rygorów hotelowych.
Kolejną kwestią jest ryzyko uznania najmu krótkoterminowego za zmianę sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na użytkowy. W praktyce mogłoby to prowadzić do konfliktów z planami miejscowymi i nadzorem budowlanym.
PSWK postuluje jednoznaczne zapisanie w ustawie, że świadczenie usług najmu krótkoterminowego w lokalu mieszkalnym nie zmienia jego przeznaczenia, co ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa prawnego właścicieli.
Projekt przewiduje obowiązek rejestracji lokali oraz podawania numeru ewidencyjnego w ogłoszeniach pod groźbą kary do 50 tys. zł. Numer ma być wymagany nie tylko na platformach takich jak:
ale również w serwisach ogłoszeniowych typu:
Branża zwraca uwagę, że bez rozszerzenia obowiązku na wszystkie kanały komunikacji szara strefa będzie łatwo omijać przepisy.
Projekt przewiduje możliwość wprowadzania przez gminy stref ograniczających najem krótkoterminowy od 2029 r. PSWK wskazuje jednak, że kryteria takie jak „charakter budynku” czy „porządek publiczny” są zbyt nieprecyzyjne i mogą prowadzić do uznaniowości decyzji administracyjnych.
Organizacja proponuje, aby:
traktować strefy raczej jako blokadę nowych rejestracji niż likwidację istniejących działalności.
Jednym z najbardziej praktycznych problemów rynku jest brak skutecznych narzędzi egzekwowania odpowiedzialności za zniszczenia dokonane przez gości. Obecnie, jak wskazują przedsiębiorcy, organy ścigania często odmawiają wszczęcia postępowań, gdy nie można ustalić konkretnego sprawcy.
PSWK proponuje wprowadzenie zasady, że osoba dokonująca rezerwacji ponosi odpowiedzialność materialną za szkody wyrządzone przez siebie lub osoby z jej rezerwacji. Rozwiązanie to mogłoby zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców budynków oraz ograniczyć zjawisko imprezowego wykorzystywania apartamentów.
Uwagi branży obejmują również kwestie operacyjne, które mogą mieć duże znaczenie w praktyce:
Analiza projektu i uwag branży prowadzi do wniosku, że sukces regulacji zależy od znalezienia równowagi między bezpieczeństwem publicznym a swobodą działalności gospodarczej. Nadmiernie restrykcyjne przepisy mogłyby ograniczyć podaż noclegów, podnieść ceny turystyki miejskiej oraz zmniejszyć atrakcyjność inwestycyjną rynku nieruchomości.
Dotychczasowe korekty projektu pokazują jednak, że dialog między administracją a branżą jest możliwy. Ostateczny kształt ustawy zdecyduje o tym, czy Polska stworzy nowoczesny model regulacji najmu krótkoterminowego, czy też powtórzy błędy niektórych państw europejskich, gdzie nadregulacja doprowadziła do gwałtownego spadku legalnej podaży.
ul. Promienna 6, Trzęsacz
ul. Łobozew Górny 12, Ustrzyki Dolne
ul. Krakowska 67, Kazimierz Dolny
ul. Zawoja 2620, Zawoja
ul. Basztowa 10, Kraków
ul. Raczkowska 120, Suwałki
Mieszkam na atrakcyjnej turystycznie wsi kaszubskiej.Latem wielu mieszkańców zarabia na najmie. Mieszkańcy często występują o pozwolenie na budowę(brak planu zagospodarowania przestrzennego) domu jednorodzinnego a w praktyce budują hotele, które nie zawsze działają tylko w okresie letnim.Już na etapie składania wniosku o warunki zabudowy na dom jednorodzinny poświadczają nieprawdę bo w zasadzie chodzi im o budowę hotelu. Mam takich kilku sąsiadów. Jest dużo hałasu bo przyjezdni najczęściej nie przestrzegają reguł współżycia społecznego i uważają, że na wakacjach to można. Jestem za tym by właściciele byli odpowiedzialni za porządek (ciszę,spokój,bezpieczeństwo) ale oni nie mieszkają w tych budynkach tylko ciągną kasę.