Jak rozliczać podatki z wynajmu krótkoterminowego?

Kwalifikacja działalności – najem prywatny a działalność gospodarcza

Zasadniczą kwestią determinującą sposób rozliczania podatków jest zakwalifikowanie najmu jako:

• najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), lub
• działalność gospodarcza (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT).

Zgodnie z obowiązującą wykładnią (potwierdzaną również przez interpretacje indywidualne organów podatkowych), najem krótkoterminowy, charakteryzujący się powtarzalnością, zorganizowaniem oraz świadczeniem usług towarzyszących (takich jak sprzątanie, obsługa gościa, promocja) jest co do zasady traktowany jako działalność gospodarcza. W przypadku sporadycznego udostępniania lokalu – bez usług dodatkowych – możliwe jest zakwalifikowanie takiego przychodu jako najem prywatny.

Podatek dochodowy (PIT)

a) Najem prywatny – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Od 2023 r. jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt:

• 8,5% – dla przychodów do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% – dla nadwyżki ponad ten próg (wspólny dla małżonków: 200 000 zł).

Podatek odprowadza się miesięcznie lub kwartalnie, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale, a roczna deklaracja PIT‑28 składana jest do 30 kwietnia roku następnego.

Ryczałt nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodu – podstawą opodatkowania jest wyłącznie przychód, niezależnie od poniesionych wydatków.

b) Działalność gospodarcza

W przypadku zakwalifikowania najmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej, podatnik ma możliwość wyboru jednej z trzech form opodatkowania.

Pierwszą opcją jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, ze stawkami wynoszącymi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% dla nadwyżki ponad ten próg. Ryczałt nie przewiduje możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu ani nie korzysta z kwoty wolnej od podatku.

Drugą możliwością jest podatek liniowy w wysokości 19%. Ta forma opodatkowania pozwala na odliczanie kosztów uzyskania przychodu, jednak nie przewiduje zastosowania kwoty wolnej.

Trzecią opcją jest opodatkowanie według skali podatkowej, tj. stawką 12% (do 120 000 zł rocznego dochodu) oraz 32% od nadwyżki. Przy tej formie podatnik ma możliwość zarówno rozliczania kosztów, jak i skorzystania z kwoty wolnej od podatku, która w 2025 roku wynosi 30 000 zł.

Wybór odpowiedniej formy opodatkowania zależy od wielu czynników – m.in. wysokości przychodów, poziomu kosztów, a także sytuacji osobistej podatnika. Zmiana formy opodatkowania jest możliwa tylko w określonych terminach i wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego lub aktualizacji wpisu w CEIDG.

Podatek VAT

W przypadku wynajmu krótkoterminowego, działalność ta jest klasyfikowana zgodnie z PKWiU 55, jako usługa zakwaterowania, do której zastosowanie ma:

• stawka VAT 8% – w przypadku działalności zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny,
• zwolnienie z VAT – tylko przy spełnieniu warunków zwolnienia podmiotowego (limit przychodu do 200 000 zł rocznie) lub przy najmie mieszkaniowym długoterminowym (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT).

W momencie przekroczenia ww. limitu lub w przypadku chęci korzystania z prawa do odliczenia VAT, podatnik zobowiązany jest do rejestracji jako czynny podatnik VAT i składania miesięcznych deklaracji VAT‑7.

Podatek od nieruchomości

Charakter prowadzonego najmu wpływa również na wysokość stawki podatku od nieruchomości. W przypadku:

• najmu mieszkaniowego (prywatnego) – stosowana jest stawka mieszkaniowa (ok. 1,19 zł/m²),
• najmu krótkoterminowego w ramach działalności – może być stosowana stawka komercyjna (ok. 33 zł/m²).

Zastosowanie konkretnej stawki powinno zostać każdorazowo ocenione na podstawie interpretacji lokalnego urzędu gminy i najnowszego orzecznictwa (np. uchwała NSA z 2024 r.).

Obowiązki formalne i ewidencyjne

Podmiot prowadzący najem krótkoterminowy ma obowiązek:

• rejestracji w CEIDG (w przypadku DG),
• prowadzenia ewidencji przychodów (przy ryczałcie),
• prowadzenia pełnej lub uproszczonej księgowości (przy skali lub podatku liniowym),
• składania deklaracji PIT‑28, VAT‑7 i innych, zgodnie z przyjętą formą opodatkowania,
• rejestracji obiektu w Bazie Obiektów Noclegowych (od 2024 r.),
• posiadania kasy fiskalnej, jeśli wymagają tego przepisy szczególne.

Podstawy prawne

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2023 poz. 2326),
• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz.U. 2023 poz. 335),
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2024 poz. 361),
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2023 poz. 70),
• Interpretacje indywidualne Krajowej Informacji Skarbowej oraz wyroki NSA (m.in. III FPS 2/24).

Reasumując, rozliczanie wynajmu krótkoterminowego wymaga analizy charakteru działalności, wyboru optymalnej formy opodatkowania oraz spełnienia szeregu obowiązków rejestrowych i ewidencyjnych. W świetle aktualnych przepisów, wynajem tego typu z reguły kwalifikowany jest jako działalność gospodarcza, co wiąże się z koniecznością opłacania podatków dochodowych, VAT oraz składek ZUS.

W celu zapewnienia zgodności z obowiązującym prawem oraz optymalizacji obciążeń podatkowych, zaleca się skonsultowanie konkretnego przypadku z doradcą podatkowym.

Artykuł został przygotowany przez OtoNoclegi.pl Sp. z o.o. i ma charakter wyłącznie informacyjny oraz edukacyjny. Przedstawione treści nie stanowią porady prawnej ani oficjalnej interpretacji przepisów. Każdy przypadek może wymagać indywidualnej analizy, dlatego przed podjęciem decyzji zalecamy samodzielne zweryfikowanie informacji oraz konsultację z prawnikiem lub właściwym doradcą.