Najem krótkoterminowy a opodatkowanie ryczałtem - aktualna linia interpretacyjna organów podatkowych 2026

Zmiana podejścia organów podatkowych 

Kwalifikacja podatkowa najmu krótkoterminowego, czyli realizowanego m.in. za pośrednictwem platform z prowizją za rezerwacje typu Booking od lat budzi istotne wątpliwości praktyczne. Przez długi czas dominowało stanowisko organów podatkowych, zgodnie z którym tego rodzaju aktywność, ze względu na jej powtarzalność i zarobkowy charakter, powinna być traktowana jako działalność gospodarcza.

W ostatnim okresie można jednak zaobserwować istotną zmianę w podejściu organów podatkowych, wyrażoną w interpretacjach indywidualnych wydawanych w latach 2024–2025. Dopuszczają one  bowiem, w określonych warunkach, możliwość kwalifikowania najmu krótkoterminowego jako tzw. najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przypomnijmy sobie podstawy prawne:

• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) art. 10 ust. 1 pkt 3 – działalność gospodarcza i art. 10 ust. 1 pkt 6 – najem prywatny
• ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym art. 2 ust. 1a – opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem i art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a – stawki ryczałtu (8,5% i 12,5%)
• ustawa z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców art. 3 – definicja działalności gospodarczej (działalność zorganizowana, ciągła, zarobkowa).

Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

Rozróżnienie pomiędzy najmem prywatnym a działalnością gospodarczą ma fundamentalne znaczenie, ponieważ determinuje nie tylko sposób rozliczenia podatku dochodowego, lecz także cały zakres obowiązków publicznoprawnych podatnika. W szczególności wpływa na:

• formę opodatkowania,
• obowiązki ewidencyjne,
• potencjalne obciążenia składkowe (ZUS),
• możliwość objęcia VAT.

W praktyce oznacza to, że ta sam wynajem krótkoterminowy może prowadzić do diametralnie różnych konsekwencji podatkowych w zależności od jej kwalifikacji prawnej.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz praktyką interpretacyjną organów podatkowych, o kwalifikacji decydują przede wszystkim przesłanki właściwe dla działalności gospodarczej. 

Kluczowe znaczenie mają tu:

• zorganizowanie rozumiane jako podejmowanie działań w sposób metodyczny, z wykorzystaniem określonych środków i rozwiązań (np. systemów rezerwacyjnych, obsługi gości, działań marketingowych),
• ciągłość, czyli powtarzalność i zamiar prowadzenia najmu w sposób stały, a nie incydentalny,
• zarobkowy charakter, co oznacza nastawienie na osiąganie zysku, nawet jeśli faktycznie nie jest on w każdym okresie osiągany.

Ocena spełnienia powyższych przesłanek ma zawsze charakter indywidualny i powinna uwzględniać całokształt okoliczności faktycznych konkretnego przypadku.

Ewolucja stanowiska organów podatkowych

Do niedawna organy podatkowe przyjmowały dość szeroką, a zarazem restrykcyjną interpretację pojęcia działalności gospodarczej w przypadku najmu krótkoterminowego. W praktyce oznaczało to, że już sama powtarzalność wynajmu oraz jego nastawienie na osiąganie przychodu mogły prowadzić do uznania takiej aktywności za działalność gospodarczą. Dotyczyło to również sytuacji, w których podatnik wynajmował tylko jeden lokal, lecz robił to regularnie, korzystając z platform rezerwacyjnych oraz podejmując choćby podstawowe działania zmierzające do zwiększenia liczby rezerwacji, takie jak publikowanie ogłoszeń czy optymalizacja oferty.

W ostatnim czasie widoczna jest jednak wyraźna zmiana podejścia, znajdująca odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w latach 2024–2025. Organy podatkowe zaczęły dopuszczać możliwość kwalifikowania najmu krótkoterminowego jako najmu prywatnego, a więc takiego, który może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Warunkiem jest jednak, aby działalność podatnika nie przybierała formy zorganizowanego i profesjonalnego przedsięwzięcia.

W szczególności znaczenie przypisuje się temu, czy najem ma charakter okazjonalny lub uboczny wobec innych aktywności podatnika, a także czy nie jest prowadzony w sposób ciągły i z wykorzystaniem rozbudowanego zaplecza organizacyjnego. Istotne jest również ograniczone zaangażowanie środków właściwych dla działalności gospodarczej, takich jak zatrudnianie personelu, korzystanie z wyspecjalizowanych podmiotów zarządzających czy wdrażanie systemowych rozwiązań do obsługi najmu. 

W takich okolicznościach organy podatkowe coraz częściej akceptują stanowisko, że najem krótkoterminowy może mieścić się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Kryteria praktyczne stosowane przez fiskusa

Na podstawie aktualnych interpretacji można wyodrębnić katalog przesłanek, które wpływają na kwalifikację podatkową:

Wskazujące na najem prywatny:

• wynajem okazjonalny (np. sezonowy, weekendowy),
• jeden lub niewielka liczba lokali,
• brak rozbudowanej infrastruktury obsługi,
• brak zatrudniania pracowników,
• brak profesjonalnego zarządzania najmem.

Wskazujące na działalność gospodarczą:

• duża liczba rezerwacji i wysoka rotacja gości,
• stała dostępność lokalu dla klientów,
• aktywne działania marketingowe,
• korzystanie z firm zarządzających najmem,
• prowadzenie wielu lokali w sposób zorganizowany.

Opodatkowanie ryczałtem - zasady

W przypadku uznania najmu za prywatny zastosowanie znajduje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:

• 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Istotne cechy tej formy opodatkowania:

• brak możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodu,
• uproszczona ewidencja,
• brak obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej.

Pamiętamy, że od 2023 r. ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego.

Strefa ryzyka podatkowego

Pomimo korzystniejszej i bardziej elastycznej linii interpretacyjnej, podatnicy powinni uwzględniać istotne ryzyko związane z kwalifikacją najmu krótkoterminowego. W szczególności należy pamiętać, że:

• indywidualny charakter interpretacji oznacza, że zapewniają one ochronę wyłącznie podmiotowi, który o nie wystąpił, i tylko w zakresie przedstawionego stanu faktycznego,
• istnieje realna możliwość zakwestionowania przyjętej kwalifikacji przez urząd skarbowy w toku kontroli lub czynności sprawdzających, zwłaszcza gdy sposób prowadzenia najmu odbiega od opisanego w interpretacjach,
• w przypadku odmiennej oceny organ może dokonać przekwalifikowania najmu na działalność gospodarczą, co wiąże się z poważnymi konsekwencjami finansowymi, w tym: powstaniem zaległości podatkowych, obowiązkiem zapłaty odsetek za zwłokę, koniecznością uregulowania składek na ubezpieczenia społeczne (ZUS), a w niektórych przypadkach również objęciem działalności podatkiem VAT.

Reasumując, obecna praktyka organów podatkowych wskazuje na stopniowe odejście od automatycznego kwalifikowania najmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej.

Nie oznacza to jednak pełnej liberalizacji. W praktyce oznacza to konieczność każdorazowej analizy, czy sposób prowadzenia najmu spełnia przesłanki działalności gospodarczej. Dla części gospodarzy otwiera się jednak możliwość skorzystania z uproszczonego opodatkowania ryczałtem.