Niezgłoszeni goście i imprezy – co może zrobić właściciel apartamentu lub hotelu?

Anatomia konfliktu - co mówi polskie prawo?

Z perspektywy przepisów, krótkoterminowy wynajem turystyczny to obszar leżący na styku prawa cywilnego oraz ustawy o usługach hotelarskich. W zależności od tego, czy prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, czy wynajmujesz lokal prywatnie (tzw. najem krótkoterminowy), zawierasz z gościem umowę najmu (regulowaną przez art. 659 i następne Kodeksu cywilnego) lub umowę o świadczenie usług hotelarskich, która jest tzw. umową nienazwaną.

Niezależnie od kwalifikacji prawnej, fundamentalna zasada pozostaje niezmienna: gość nie staje się właścicielem miejsca, a jedynie kupuje prawo do korzystania z obiektu na ściśle określonych warunkach. Gospodarz daje klucze, ale w zamian ma prawo wymagać lojalności kontraktowej. Wszelkie ustalenia poczynione w momencie rezerwacji, w tym zadeklarowana liczba osób oraz przeznaczenie lokalu wyłącznie na cele mieszkalne lub wypoczynkowe, stają się integralną częścią tej umowy.

Jeśli zatem rezerwacja opiewała na dwie osoby szukające ciszy, a w lokalu o północy bawi się dziesięć par, mamy do czynienia z klasycznym nienależytym wykonaniem zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz złamaniem zasad współżycia społecznego. Co niezwykle ważne, w przypadku najmu krótkoterminowego (turystycznego) nie mają zastosowania restrykcyjne przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, które często wiążą ręce właścicielom mieszkań wynajmowanych na lata. Tutaj relacja jest czysto biznesowa lub cywilna. Gdy gość rażąco łamie umowę, przestaje być chroniony statusem lokatora.

Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel, gdy zawodzi polubowna rozmowa? Otóż masz do dyspozycji trzy główne, w pełni legalne narzędzia dyscyplinujące. Musisz jednak pamiętać, że polskie sądy oraz portale rezerwacyjne wymagają jednego: solidnej, niepodważalnej podstawy w Twoim własnym regulaminie, który gość zaakceptował przed przekroczeniem progu obiektu.

Trzy tarcze obronne właściciela - opłata, kaucja, eksmisja

Teoria to jedno, ale jak przełożyć suche przepisy Kodeksu cywilnego na realną obronę swojego biznesu? Gdy na monitoringu widzisz kolejnych wchodzących gości z zgrzewkami alkoholu, musisz działać szybko, zdecydowanie i, co najważniejsze, w granicach prawa. Nie musisz też wchodzić w karczemne awantury. Polski system prawny daje do ręki trzy potężne tarcze obronne. Pozwalają one uderzyć nieuczciwego klienta po kieszeni, zrekompensować Twoje straty lub w skrajnym wypadku – natychmiast przerwać niechciany proces dewastacji lokalu. Jak w praktyce działają te mechanizmy i jak legalnie z nich korzystać.

1. Dodatkowa opłata za nadprogramowe osoby

Właściciel ma pełne prawo żądać zapłaty za osoby, które nocują w obiekcie bez zgłoszenia. Nie traktuj tego jednak jako zwykłej dopłaty za łóżko. Z punktu widzenia biznesowego i prewencyjnego, stawka ta powinna działać jak kara umowna (art. 483 KC) i musi być na tyle wysoka, by skutecznie zniechęcać do oszustw (np. 200–300% standardowej ceny za osobę).

2. Potrącenie kary z kaucji zabezpieczającej

Kaucja nie służy wyłącznie pokrywaniu kosztów rozbitego telewizora czy dziury w ścianie. Zgodnie z prawem może zabezpieczać wszelkie roszczenia finansowe wynikające z umowy. Jeśli gość złamie zakaz organizacji imprez, możesz dokonać tzw. potrącenia wierzytelności (art. 498 KC). Warunek? Gość musi dokładnie wiedzieć przed przyjazdem, ile taka przyjemność go będzie kosztować.

3. Natychmiastowe usunięcie z obiektu

Jest to najbardziej radykalny krok. Czy jest legalny? Tak. Jeśli goście rażąco naruszają porządek domowy, niszczą mienie lub sprowadzają tłum obcych ludzi, masz prawo do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym (odpowiednik art. 667 § 2 KC). W takim wypadku goście stają się osobami bez tytułu prawnego do lokalu i muszą go opuścić. Co ważne – za niewykorzystane doby nie przysługuje im zwrot pieniędzy, o ile odpowiednio to spisałeś.

Jak zapisać klauzule w regulaminie?

Na wstępie trzeba podkreślić, że jeśli jakiegoś zapisu nie ma w regulaminie, który gość zaakceptował podczas rezerwacji, Twoje szanse na wyegzekwowanie pieniędzy drastycznie spadają. Jak powinny wyglądać poprawnie sformułowane paragrafy?

1. Przykładowe zapis dotyczący liczby gości i niezgłoszonych osób

2. Zapis dotyczący zakazu organizacji imprez

3. Zapis dotyczący kaucji i usunięcia z obiektu

Pamietajj jednak, że nawet najlepsze paragrafy pozostaną martwą literą prawa bez transparentności i twardych dowodów. Regulamin wiąże gościa tylko wtedy, gdy poznał go przed rezerwacją, dlatego dopilnuj jego akceptacji checkboxem na stronie, wyślij go w mailu i powieś w przedpokoju obiektu. 

Ponadto, rację ma ten, kto dysponuje faktami, a nie emocjami, więc w razie sporu najsilniejszą bronią będą nagrania z monitoringu zewnętrznego, skargi sąsiadów czy notatki z interwencji. Jasne zasady nie zniechęcą uczciwych klientów, ale skutecznie odsieją za to tych, którzy Twój pensjonat w górach czy kwaterę nad morzem chcieli pomylić z klubem nocnym.