Apartament premium czy ekonomiczny? Jak odpowiednio pozycjonować swoją ofertę na rynku

Analiza rynku turystycznego w Polsce

Zanim wybierzemy strategię premium vs ekonomiczną, warto zrozumieć strukturę rynku turystycznego. Polska turystyka opiera się w dużej mierze na turystach krajowych, choć ruch zagraniczny dynamicznie rośnie po pandemii. W 2022 roku z noclegów w polskich obiektach skorzystało łącznie 34,2 mln turystów – to o ponad 54% więcej niż rok wcześniej, co pokazuje mocne odbicie popytu. Z tej liczby około 5,8 mln stanowili goście z zagranicy, których liczba podwoiła się względem 2021.

W 2023 r. cudzoziemcy to już blisko 19,5% wszystkich turystów (ponad 7 mln osób), najczęściej z Niemiec (1,6 mln), Ukrainy (931 tys.), Wielkiej Brytanii (642 tys.) i USA (472 tys.). Turyści zagraniczni odwiedzają Polskę coraz chętniej, a dane GUS potwierdzają, że kraj nad Wisłą bardzo przypadł im do gustu.

Podróżni krajowi wciąż stanowią jednak większość. W 2022 roku co drugi Polak (19,1 mln osób) wyjechał w podróż z co najmniej jednym noclegiem, łącznie odbywając 74,4 mln wyjazdów turystycznych (w tym 61,2 mln krajowych). Turyści krajowi często wyjeżdżają na krótkie wypady – aż 34,8 mln krajowych podróży w 2022 r. to wyjazdy krótkookresowe 2–4 dniowe. Oznacza to, że wielu Polaków szuka noclegu na weekend lub przedłużony weekend, często zwracając uwagę na przystępną cenę i dobrą lokalizację. Z kolei przy dłuższych wyjazdach (wakacje, urlopy) niektórzy są skłonni zapłacić więcej za wygodę czy dodatkowe udogodnienia.

Gdzie przyjeżdżają turyści?

Według danych GUS najwięcej turystów (krajowych i zagranicznych łącznie) korzysta z noclegów w województwie mazowieckim (prawie 6,3 mln w 2023 r.) oraz małopolskim (5,7 mln). Na kolejnych miejscach są Dolny Śląsk (4,2 mln), Pomorze (3,5 mln) i Zachodniopomorskie (3,4 mln).

To pokazuje, że największą popularnością cieszą się duże miasta i znane regiony turystyczne: Warszawa przyciąga zarówno turystów, jak i licznych biznesmenów, Kraków kusi zabytkami, a wybrzeże Bałtyku oraz góry co roku ściągają tłumy w sezonie. Statystyki wskazują, że regiony górskie (Małopolska, Dolny Śląsk, Podkarpacie itp.) odwiedziło łącznie 13,8 mln turystów, czyli 38% ogółu, zaś nad morzem wypoczywało ok. 6,9 mln osób (19% ogółu).

Można zatem w uproszczeniu powiedzieć, że latem dominuje morze, zimą góry, a duże miasta mają ruch przez cały rok (dodatkowo stymulowany przez wydarzenia kulturalne i biznesowe).

Profil turystów a ich oczekiwania

Turyści zagraniczni najczęściej koncentrują się w miejscach najbardziej znanych – np. Kraków i Małopolska gościły w 2023 r. 1,7 mln cudzoziemców, a Mazowsze (Warszawa) 1,6 mln.

 Ci goście z reguły oczekują standardu porównywalnego z międzynarodowymi hotelami – cenią komfort, czystość, centralną lokalizację, a często są skłonni zapłacić więcej za wyjątkowe doświadczenie. Z kolei polscy turyści stanowią bardzo zróżnicowaną grupę: wiele rodzin i młodych osób poluje na okazje cenowe i doceni podstawowe wygody (dostęp do kuchni, parking, Wi-Fi) w rozsądnej cenie. Są jednak i turyści krajowi szukający luksusu – np. apartamentu na rocznicowy wyjazd we dwoje czy wygodnego mieszkania biznesowego w delegacji. Co ważne, segment podróży służbowych (szczególnie do dużych miast) generuje popyt na noclegi o wyższym standardzie, opłacane często przez firmy – to grupa, która może zapewnić stabilne obłożenie poza sezonem wakacyjnym.

Podsumowując analizę rynku: najbardziej dochodowe segmenty to te, gdzie goście wydają najwięcej na nocleg – a więc zamożni turyści zagraniczni, goście biznesowi, pary szukające luksusowego wypoczynku. Ci klienci oczekują oferty premium i są gotowi za nią zapłacić. Z drugiej strony, najliczniejszy segment stanowią turyści masowi (głównie krajowi), dla których kluczowa jest cena i którzy chętnie wybiorą ofertę ekonomiczną. Obydwa podejścia mogą być więc opłacalne, ale kierują się do nieco innych odbiorców. Poniżej przeanalizujemy, jak wyglądają oferty premium i ekonomiczne, jakie mają zalety i wady oraz gdzie sprawdzają się najlepiej.

Oferta premium vs ekonomiczna – zalety i wady modeli

Apartament premium to lokal o podwyższonym standardzie, oferujący coś więcej niż zwykłe miejsce do spania. Może wyróżniać się luksusowym wystrojem, designerskimi meblami, wysokiej klasy sprzętem (ekspres do kawy, kino domowe itp.), dodatkowymi usługami (np. concierge, sprzątanie na życzenie), a także topową lokalizacją (centrum miasta, widok na morze, bliskość atrakcji). Apartament ekonomiczny (standardowy) skupia się na zapewnieniu podstawowych wygód w przystępnej cenie – jest czysty, funkcjonalny, ale bez drogich dodatków. Często znajduje się trochę dalej od ścisłego centrum (choć nie jest to reguła), ma prostsze wyposażenie i samodzielny charakter (goście raczej nie oczekują tam obsługi rodem z hotelu).

Zalety oferty premium: Główną korzyścią jest możliwość uzyskania wyższych cen za nocleg i przyciągania segmentu klientów o zasobniejszym portfelu. Jak wskazują dane z rynku, apartament premium w szczycie sezonu może osiągać stawki powyżej 2000 zł za noc, co dla właściciela oznacza nawet o 40% wyższe przychody z wynajmu w porównaniu ze standardowym mieszkaniem. Przykładowo jednopokojowy apartament urządzony w standardzie luksusowym potrafi wygenerować zysk porównywalny z trzy pokojowym mieszkaniem wykończonym podstawowo. Dodatkowo, turyści wybierający premium często zostają dłużej poza ścisłym sezonem – mieszkania premium cechują się dłuższym okresem wysokiego obłożenia w roku, bo również poza sezonem wakacyjnym znajdują amatorów weekendowych city-breaków czy podróży służbowych. To przekłada się na wyższy średnioroczny stopień obłożenia i większą stabilność przychodów. W efekcie stopy zwrotu z inwestycji premium są znacząco wyższe – nowe apartamenty premium przynoszą obecnie około 7–10% rocznie, podczas gdy typowe mieszkania na wynajem krótkoterminowy dają około 4–6%.

Wady oferty premium: Największą barierą jest wysoki koszt inwestycji i utrzymania. Luksusowe wykończenie mieszkania, markowe sprzęty, designerski wystrój – to wszystko wymaga znaczących nakładów finansowych na start. Dodatkowo tacy goście mają wysokie oczekiwania: apartament musi być nienagannie czysty, znakomicie wyposażony, a każda usterka powinna być natychmiast usuwana. Koszty operacyjne (lepsza pościel, częstsze sprzątanie, uzupełnianie ekskluzywnych dodatków powitalnych itp.) są wyższe niż w przypadku prostego lokum. Trzeba też liczyć się z węższym rynkiem docelowym – klientów skłonnych zapłacić 500 zł czy 1000+ zł za dobę jest mniej niż tych, którzy wybiorą nocleg za 150–300 zł. Sezonowość co prawda mniej dotyka segment premium, ale poza sezonem zimowym czy w okresach bez dużych wydarzeń w mieście może być trudniej zapełnić drogi apartament (popyt nie jest tak masowy). Wreszcie, wyższa cena oznacza, że goście oczekują wyjątkowego doświadczenia – jeśli oferta premium rozczaruje (np. stan faktyczny nie dorówna zdjęciom), to negatywna opinia może mocno zaszkodzić reputacji, bo klienci luksusowi są wymagający i mniej wyrozumiali na niedociągnięcia.

fot. Shine Nucha/shutterstock

Zalety oferty ekonomicznej: Model ekonomiczny ma tę podstawową przewagę, że trafia do najszerszego grona odbiorców. Większość turystów – szczególnie rodzin z dziećmi, młodych osób, turystów krajowych – poszukuje niedrogich i przyzwoitych noclegów, traktując apartament głównie jako miejsce do spania i ewentualnie przygotowania posiłku. Apartament urządzony bez luksusów, ale funkcjonalnie i estetycznie, z atrakcyjną ceną, może liczyć na dużą liczbę rezerwacji. Wysokie obłożenie to klucz do sukcesu takiego modelu – niższa cena jednostkowa jest rekompensowana właśnie przez większą liczbę wynajętych nocy. Plusem są też niższe koszty początkowe – umeblowanie i wyposażenie standardowego mieszkania jest tańsze, nie musimy inwestować w drogie dekoracje czy sprzęty. Ewentualne usterki lub zużycie (np. mebli, AGD) mniej bolą finansowo, bo łatwiej je wymienić niedrobnym kosztem. Co więcej, jeśli apartament jest prosty w obsłudze, to goście nie oczekują ciągłego nadzoru – model samoobsługowy (odbiór kluczy z sejfu, brak osobistej obsługi) jest akceptowalny, co upraszcza zarządzanie. Oferta ekonomiczna dobrze sprawdza się w miejscowościach typowo nastawionych na turystykę masową (np. duże kurorty w sezonie letnim, gdzie przyjeżdżają tysiące rodzin i grup znajomych szukających taniego noclegu) oraz w miastach akademickich czy tranzytowych, gdzie jest spory przepływ osób o ograniczonym budżecie (np. studenci, uczestnicy konferencji, turyści przejazdem).

Wady oferty ekonomicznej: Podstawowym minusem jest niższa marża – ceny noclegów muszą być konkurencyjne, więc zarobek na pojedynczej dobie jest niewielki w porównaniu z obiektem premium. Rentowność wymaga utrzymania wysokiego obłożenia, co może być trudne np. poza sezonem czy w okresach mniejszego popytu. Jeśli konkurujemy głównie ceną, łatwo wpaść w pułapkę wojny cenowej z innymi ofertami – obniżamy cenę, by zapełnić kalendarz, ale zyski topnieją. W segmencie ekonomicznym jest też z reguły większa konkurencja – dużo osób wynajmuje podobne mieszkania, co utrudnia wyróżnienie się. Goście budżetowi, choć mniej wymagający pod względem luksusu, i tak oczekują czystości, działających podstawowych sprzętów i wiarygodnego opisu. Trzeba więc dbać o standard, bo negatywna opinia (np. o brudzie czy zepsutej klimatyzacji) może skutecznie odstraszyć kolejnych potencjalnych klientów, nawet jeśli cena jest niska. Dochodzi też kwestia sezonowości – np. w miejscowościach nadmorskich po sezonie letnim trudno jest znaleźć chętnych nawet na tanie noclegi, co oznacza pustostany lub konieczność drastycznych obniżek cen. Sumarycznie model ekonomiczny bywa bardziej pracochłonny – obsługujemy więcej rezerwacji, więcej gości się przewija, częściej trzeba sprzątać i reagować na różne drobne problemy, co przy ograniczonej marży wymaga doskonałej organizacji, by nadal wychodzić na plus.

Region a wybór modelu: Wybierając między premium a ekonomicznym, warto wziąć pod uwagę lokalizację apartamentu i profil odwiedzających dane miejsce turystów. W regionach i miastach, gdzie pojawia się wielu gości zagranicznych, biznesowych lub zamożnych (np. Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, kurorty typu Sopot czy Zakopane), segment premium może przynieść znakomite rezultaty. Tacy goście poszukują wyjątkowych miejsc i są gotowi zapłacić więcej za apartament z klimatem lub luksusem. Jeśli nasz apartament ma atuty (lokalizacja, widok, standard) pozwalające konkurować w górnej półce, to w dużym mieście czy znanym kurorcie łatwiej znajdziemy na niego chętnych. Dla przykładu, nad Bałtykiem wielu zamożniejszych turystów wybiera luksusowe apartamenty z widokiem na morze zamiast zwykłych pokoi – stąd Pomorze i Zachodnie Pomorze przodują pod względem wykorzystania miejsc noclegowych (woj. zachodniopomorskie miało najwyższe średnie obłożenie – 47,7% w 2023 r.).

Natomiast w regionach odwiedzanych głównie przez turystów krajowych o ograniczonym budżecie, czy w mniejszych miastach gdzie ruch turystyczny jest skromniejszy, oferta ekonomiczna może być jedynym sposobem na osiągnięcie zadowalającego obłożenia. Jeśli w okolicy typowy gość to np. rodzina przyjeżdżająca na wesele na jedną noc, pielgrzymka lub studenci na juwenalia, to luksusowy apartament może świecić pustkami, podczas gdy schludny i tani nocleg będzie cieszył się powodzeniem. Oczywiście można próbować łączyć elementy obu strategii – np. oferować dobry standard za umiarkowaną cenę (tzw. value for money) – ale zasadniczo warto obrać klarowny kierunek i zgodnie z nim promować swój apartament.

Strategie pozycjonowania oferty dla apartamentów premium i ekonomicznych

Niezależnie od obranego modelu, kluczem do sukcesu jest skuteczna promocja i pozycjonowanie oferty, tak aby dotrzeć do właściwych gości i przedstawić im nasz apartament w atrakcyjny sposób. Poniżej przedstawiamy strategie dostosowane do apartamentów premium oraz ekonomicznych – wiele z nich pokrywa się, choć akcenty będą nieco inne.

1. Określ grupę docelową i dopasuj ofertę – Każdy apartament powinien mieć swój profil idealnego gościa. Już na etapie urządzania i opisu mieszkania warto zadać sobie pytanie: dla kogo jest to miejsce? Czy celujemy w turystów zagranicznych spragnionych luksusu, czy w rodziny z dziećmi szukające wygodnej bazy wypadowej? A może w singli podróżujących służbowo? Stworzenie takiej persony klienta pozwoli lepiej ukierunkować promocję. 
   
   Często sam charakter mieszkania podpowiada nam strategię – np. kawalerka w centrum miasta to idealna opcja dla samotnego podróżnika biznesowego lub pary na weekendowy city-break, podczas gdy dwupokojowy apartament blisko parku, wyposażony w łóżeczko dziecięce, bardziej zainteresuje rodzinę z dziećmi. Znając grupę docelową, możemy podkreślić w ofercie te cechy, które są dla niej ważne (np. szybkie Wi-Fi i biurko do pracy dla biznesmena, aneks kuchenny i pralka dla rodziny, klimatyzacja i parking dla zagranicznych turystów itp.).
   
   
   
2. Zadbaj o atrakcyjne ogłoszenie i zdjęcia – Niezależnie od segmentu, pierwsze wrażenie w internecie jest kluczowe. Opis apartamentu musi nie tylko wymieniać metraż i wyposażenie, ale przede wszystkim sprzedawać korzyści dla gościa.Unikajmy ogólników i suchych danych – zamiast tego opowiedzmy, co zyska nasz gość: "wygodne łóżko zapewni Ci doskonały sen", "poranna kawa na balkonie z widokiem na park" itp. Dobrze skonstruowany opis buduje w wyobraźni odbiorcy obraz przyjemnego pobytu, a to zwiększa szansę na rezerwację. 
   
   Absolutną podstawą są świetnej jakości zdjęcia – goście dosłownie "kupują oczami", przeglądając setki ofert. Warto zainwestować w usługi profesjonalnego fotografa wnętrz, ewentualnie przynajmniej dobrze przygotować mieszkanie (posprzątać, doświetlić, zadbać o wystrój – tzw. home staging) i zrobić jasne, szerokokątne ujęcia pokazujące atuty przestrzeni. Dla apartamentu premium piękne fotografie są wręcz koniecznością (podkreślają luksus), a w przypadku ekonomicznego – mogą pokazać, że nawet tani nocleg może być przytulny i schludny.
   
   
3. Podkreśl to, co Cię wyróżnia – Na rynku jest wiele ofert, więc trzeba znaleźć unikatowe cechy naszego apartamentu i uczynić z nich atut marketingowy. W przypadku apartamentu premium mogą to być: designerski wystrój autorstwa dekoratora, panoramiczny widok na miasto, dostęp do prywatnej sauny/siłowni w budynku, inteligentne wyposażenie (smart home) czy choćby historię miejsca (np. loft w zrewitalizowanej kamienicy z XIX w.). Warto wspomnieć o dodatkowych usługach, jeśli je oferujemy: transfer z lotniska, możliwość zamówienia sprzątania w trakcie pobytu, lokalne wino na powitanie – wszystkie smaczki, które uzasadniają wyższą cenę.
   
   Dla apartamentu ekonomicznego unikalną cechą może być np. lokalizacja (np. "5 minut od dworca PKP", "tuż obok parku wodnego"), elastyczność (np. samodzielne zameldowanie o dowolnej porze – idealne dla gości przyjeżdżających późno w nocy), czy np. miejsce parkingowe w cenie (w dużych miastach to ogromna zaleta dla zmotoryzowanych). Jeśli nasze mieszkanie jest świeżo po remoncie, zaznaczmy, że wszystko jest nowe i czyściutkie; jeśli prowadzimy je rodzinnie, podkreślmy gościnną atmosferę.
   
   
4.  Wybierz odpowiednie kanały promocji – Aby dotrzeć do szerokiego grona potencjalnych gości, warto być obecnym na wielu platformach jednocześnie. 
   Największe portale rezerwacyjne zapewnią widoczność wśród masowego odbiorcy. Dodatkowo dobrze jest założyć własną stronę internetową apartamentu lub przynajmniej fanpage w mediach społecznościowych – zwłaszcza jeśli mamy więcej niż jeden apartament. Własna strona daje możliwość prezentacji oferty na naszych zasadach (więcej zdjęć, filmu wideo, rekomendacje lokalnych atrakcji). Warto zaznaczyć, że pod względem ekonomicznym najkorzystniejsze są właśnie rezerwacje bezpośrednie, bez prowizji dla pośredników.
   
   Jeśli chodzi o media społecznościowe, to apartament premium świetnie zaprezentuje się na Instagramie czy Facebooku – piękne zdjęcia wnętrz, relacje gości, rekomendacje pobliskich luksusowych restauracji pomogą zbudować wizerunek miejsca “must-stay”. Dla apartamentu ekonomicznego social media też mogą być przydatne (np. lokalne grupy podróżnicze, profil pokazujący praktyczne zalety lokum i okolicy).
   
   
5. Dostosuj strategię cenową do pozycjonowania – Ceny są jednym z najważniejszych elementów pozycjonowania oferty. Apartament premium powinien być wyceniony adekwatnie do swojej wartości – zbyt niska cena może wzbudzić podejrzenia co do jakości, a zbyt wysoka względem konkurencji ograniczy popyt. W segmencie premium często stosuje się strategię high-value, high-price – czyli utrzymywania cen na wysokim poziomie, podkreślając ekskluzywność (np. brak dużych zniżek, raczej wartości dodane typu butelka wina gratis niż obniżka ceny). Z kolei apartament ekonomiczny powinien konkurować cenowo, ale z zachowaniem rozsądku. Dobrą praktyką jest sprawdzanie cen podobnych ofert w okolicy i ustalanie stawki trochę niższej na start (aby zdobyć pierwsze opinie), a potem ewentualnie wyrównanie do średniej gdy zyskamy już dobrą reputację. Elastyczność cenowa to podstawa – warto zmieniać ceny w zależności od popytu. Jeśli w mieście odbywa się akurat duże wydarzenie (koncert, targi) i wszystkie noclegi się wyprzedają – nawet apartament ekonomiczny może (a wręcz powinien) wtedy podnieść cenę. Natomiast w martwych okresach lepiej obniżyć stawkę lub dać promocję, by ściągnąć choć garstkę gości (o czym więcej za chwilę).
   
   
6. Zapewnij doskonałą obsługę i kolekcjonuj opinie – Dla długofalowego sukcesu renoma jest nieoceniona. Zarówno w segmencie premium, jak i ekonomicznym, pozytywne opinie gości to najlepsza reklama i sposób na wysokie pozycje w rankingach portali. Dlatego od pierwszej rezerwacji dopieszczajmy naszych gości: bądźmy komunikatywni, reagujmy szybko na pytania, przekazujmy jasne instrukcje zameldowania, dbajmy o czystość i przygotowanie mieszkania na 100%. Warto pamiętać, że opinie mają ogromny wpływ na obłożenie – goście bardzo ufają recenzjom poprzedników. Apartament premium bez świetnych opinii będzie miał trudność przekonać klientów do wysokiej ceny, a apartament budżetowy z kiepskimi ocenami przegra z setką podobnych. Monitorujmy więc na bieżąco feedback i stale poprawiajmy jakość usług.

fot. YAKOBCHUK VIACHESLAV/shuttertstock

Optymalizacja kosztów i maksymalizacja obłożenia

Nawet najlepiej wypromowany apartament nie przyniesie zysków, jeśli nie będzie odpowiednio zarządzany operacyjnie. W tej części skupimy się na tym, jak unikać pustostanów oraz kontrolować koszty, by utrzymać rentowność zarówno apartamentu premium, jak i ekonomicznego.

1. Dynamiczne zarządzanie ceną i ofertą – kluczem do wysokiego obłożenia jest elastyczność cenowa. Nie trzymajmy się sztywno jednej stawki przez cały rok. Analizujmy sezonowość, popularne wydarzenia w okolicy oraz ceny konkurencji i na tej podstawie dostosowujmy nasze ceny, tak by maksymalnie zapełnić kalendarz, ale też nie sprzedać się zbyt tanio.

Przykładowo: w wysokim sezonie lub gdy mamy dużo zapytań – można podnieść ceny (goście i tak zapłacą, jeśli popyt przewyższa podaż). Za to w martwych okresach lepiej obniżyć cenę lub zaoferować promocje, niż zostawić apartament pusty. Dzięki rabatom możemy zwiększyć obłożenie w słabszych terminach.

Świetnie sprawdzają się oferty ograniczone czasowo, np. "-20% na pobyty w ciągu najbliższego weekendu" albo "3 noclegi w cenie 2 poza sezonem". Goście czują wtedy, że trafili na okazję, a my zyskujemy rezerwację, której inaczej by nie było. Warto także tworzyć specjalne pakiety pod konkretne okazje: np. zniżka na majówkę, pakiet romantyczny na Walentynki (butelka wina gratis), oferta świąteczna z późnym wymeldowaniem po Sylwestrze itp.

Jeśli mamy wiele apartamentów lub po prostu chcemy zaoszczędzić czas, rozważmy inwestycję w narzędzia do automatycznego zarządzania cenami. Coraz popularniejsze stają się platformy, które same analizują rynek i proponują optymalne ceny na kolejne dni, reagując na zmiany popytu. Można też skorzystać z prostszych metod – np. ustawić niższe ceny last minute (na dziś/jutro) by wypełnić dziury między rezerwacjami, lub oferować rabaty przy dłuższych pobytach (lepiej mieć jedną rezerwację na 7 nocy niż siedem oddzielnych na 1 noc, bo to mniej sprzątania i mniejsze ryzyko pustostanów).

2. Kontrola kosztów operacyjnych – Zarabiać można więcej nie tylko zwiększając przychody, ale też oszczędzając na kosztach. Warto przeanalizować wszystkie wydatki związane z prowadzeniem apartamentu i poszukać, gdzie da się zoptymalizować. Oto kilka obszarów, na które warto zwrócić uwagę:

• Prowizje i pośrednictwo: Jak już wspomniano, rezerwacje bezpośrednie są najtańsze (0% prowizji). Oczywiście trudno obyć się bez dużych portali, ale wybierajmy takie gdzie możesz bezpośrednio kontaktować się z turystami a opłata nie jest uzależniona od liczby rezerwacji.
• Sprzątanie i serwis: Utrzymanie czystości to konieczność, ale można je usprawnić. Jeśli zatrudniamy firmę sprzątającą, upewnijmy się, że cena jest konkurencyjna – porównajmy oferty lub rozważmy freelancera. Przy mniejszym budżecie właściciel często sam sprząta, co zmniejsza koszty, choć zabiera czas. Można ewentualnie doliczać opłatę za sprzątanie do rezerwacji – w segmencie ekonomicznym lepiej jednak utrzymać ją na minimalnym poziomie, bo wysoka opłata końcowa odstraszy budżetowych gości. Warto inwestować w trwałe materiały (np. pościel hotelowa, którą można prać setki razy, farby odporne na szorowanie), by nie ponosić często kosztów wymian czy napraw. Dobrą praktyką jest prowadzenie dokumentacji usterek i regularne przeglądy – lepiej naprawić cieknący kran zawczasu niż czekać, aż zaleje podłogę i narobi większych szkód.
• Zużycie mediów: W dobie rosnących cen energii, rachunki za prąd, gaz, wodę to istotna pozycja kosztowa. W apartamencie premium raczej wliczamy media w cenę (goście oczekują komfortu, nie będą oszczędzać klimatyzacji czy jacuzzi), ale już w ekonomicznym można np. założyć bojler z programatorem czasu (żeby nie grzał wody 24h na dobę, gdy nikt nie mieszka), żarówki LED, automatyczne wyłączniki ogrzewania przy otwartym oknie itp. Pewne oszczędności dadzą proste komunikaty do gości proszące o racjonalne korzystanie z ogrzewania czy klimatyzacji przy wyjściu – wielu ludzi faktycznie zwróci na to uwagę, zwłaszcza jeśli przedstawimy to jako działanie proekologiczne.
• Wyposażenie i zakupy: Hurtowe zakupy środków czystości, kawy, herbaty, kosmetyków jednorazowych mogą znacznie obniżyć ich koszt jednostkowy. Warto poszukać dostawców dla branży HoReCa lub hurtowni. Być może z innymi właścicielami w okolicy można zrzucić się na większe zamówienie środków higienicznych i podzielić asortyment taniej niż kupując detalicznie. Unikajmy też nadmiernego “ozdabiania” apartamentu gadżetami, które nie dodają wartości – każdy przedmiot, który trzeba będzie odkurzać czy wymieniać, to dodatkowy koszt pracy lub wymiany. Minimalizm sprzyja zarówno estetyce, jak i oszczędnościom.

3. Dywersyfikacja i plan B na gorsze czasy – Aby zmaksymalizować przychody w skali roku, można poszukać dodatkowych sposobów wykorzystania apartamentu, gdy nie ma standardowych turystów. Przykładowo, niektóre apartamenty decydują się w sezonie niskim na wynajem średnioterminowy (np. na miesiąc dla studentów na stażu, pracowników kontraktowych przyjeżdżających na kilka tygodni itp.). Stawka miesięczna bywa niższa niż z sumy dobowych, ale lepszy stabilny najemca na miesiąc niż pusty lokal. Inna opcja to platformy rezerwacji spontanicznych (last minute). Można także rozważyć przyjmowanie różnych grup docelowych w różnych okresach – np. w wakacje nasz apartament ekonomiczny nastawia się na rodziny (bo wakacje szkolne), ale już we wrześniu możemy celować w studentów (oferując np. rabat dla młodych osób na pierwsze tygodnie października). Kluczem jest elastyczność i gotowość do modyfikacji strategii, gdy warunki rynkowe się zmieniają. Pandemia nauczyła nas, że sytuacja może odwrócić się gwałtownie – ci, którzy szybko zaadaptowali ofertę (np. na izolację w kwarantannie czy na home office z dala od miasta), przetrwali lepiej.

Podsumowanie

Apartament premium czy ekonomiczny? – Jak widzimy, nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. Wszystko zależy od lokalizacji, profilu klientów, naszych zasobów i strategii. Segment premium oferuje wyższe potencjalne zyski i wyróżnienie się na rynku, ale wymaga inwestycji i przyciąga węższą grupę odbiorców. Model ekonomiczny pozwala zapełnić kalendarz, łatwiej go zacząć przy mniejszym kapitale, jednak operacyjnie bywa bardziej wymagający, a zysk z pojedynczego noclegu – niższy.

Niezależnie od obranej strategii, pamiętajmy o podstawach sukcesu w wynajmie apartamentów: profesjonalna prezentacja oferty, dbałość o gościa i elastyczne reagowanie na warunki rynkowe. Wykorzystujmy dane i narzędzia – śledźmy statystyki turystyczne, sezonowość, ceny konkurencji – by podejmować świadome decyzje biznesowe. Jak wynika z doświadczeń wielu inwestorów, nawet mały apartament może stać się świetnie prosperującym źródłem dochodu, jeśli znajdzie swoją niszę i będzie odpowiednio zarządzany.

Źródła danych: Statystyki GUS i Ministerstwa Sportu i Turystyki (m.in. raport „Turystyka w 2022 r.”) wykorzystane w analizie rynku oraz informacje z  onet.pl, forsal.pl, turystyka.rp.pl, biznes.newseria.pl