Kiedy goście z Bookingu nie chcą się wyprowadzić. Co może zrobić właściciel lokalu?

Problem gości z rezerwacji nie tylko w Polsce – zjawisko globalne

Przeglądając niedawno ogólnopolskie forum różnotematyczne, natknęliśmy się na poniższy wpis - pisownia oryginalna: 

"Cześć, no i mam problem z najemcami. Pytanie do osób, które znaja sie na prawie/wynajmują mieszkania przez Booking lub podobne platformy. Sęk w tym, że ktoś wynajmuje moje mieszkanie na 3 dni przez Booking, no i logiczne termin sie kończy — powinni się wyprowadzić — ale nie chcą. Zostają tam dalej, mimo że kolejni goście mają już opłaconą rezerwację i nie mogą wejść do środka.

Co w takiej sytuacji mogę robić?
Policja mówi, że to sprawa cywilna, i że trzeba iść do sądu. 🤯 Ale czy to prawda, skoro to nie klasyczni najemcy długoterminowi, lecz goście krótkoterminowi? Nie mam czasu na wielomiesięczne postępowania sądowe — to są rezerwacje z dnia na dzień, liczy się każda doba.

Czy ktoś z Was miał podobną sytuację i w praktyce coś zrobił — może skutecznie odzyskał mieszkanie przed wyrokiem sądu?
Jak to wygląda procedura, ile to trwa, jakie są koszty? Czy są jakieś „szybkie” sposoby (np. wezwanie eksmisji, interwencja komornika) w takich przypadkach?".

Sytuacja nieprzyjemna! Zatrzymanie się „na dłużej niż planowano” nie jest nowym zjawiskiem, ale wraz z rozwojem platform takich jak Booking.com, Airbnb, Vrbo czy Expedia, problem nabrał globalnej skali. Właściciele mieszkań i domów na całym świecie coraz częściej skarżą się na gości, którzy po zakończeniu rezerwacji odmawiają opuszczenia lokalu – powołując się na różne wymówki, a czasem wręcz próbując wykorzystać lokalne przepisy o ochronie lokatorów.

Pobyt krótkoterminowy to nie najem

Warto zacząć od podstaw. Wynajem przez platformy takie jak Booking czy Airbnb nie jest klasycznym najmem w rozumieniu polskiego Kodeksu cywilnego (art. 659 i nast.). Z punktu widzenia prawa mamy do czynienia z umową o świadczenie usług zakwaterowania, czyli formą usługi hotelowej. Gość nie jest lokatorem, a właściciel – nie wynajmującym, lecz usługodawcą. Dotyczy to w takim samym stopniu apartamentów nad morzem, jak i pokoi i kwater prywatnych w górach. 

Jest to podstawowa różnica. W przypadku pobytu krótkoterminowego nie mają zastosowania przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, które w praktyce chronią najemców długoterminowych przed eksmisją. Po zakończeniu okresu rezerwacji gość traci prawo do korzystania z lokalu, a jego dalsze przebywanie staje się bezprawne.

Kiedy kończy się prawo do lokalu

Moment zakończenia pobytu w przypadku najmu krótkoterminowego jest jednoznaczny i jasno określony w potwierdzeniu rezerwacji lub regulaminie obiektu. W systemach takich jak Booking.com Airbnb czy innych platformach zawsze wskazana jest data wymeldowania, a często również konkretna godzina (np. do 11:00 w dniu wyjazdu). Ta informacja stanowi element umowy o świadczenie usług zakwaterowania, którą gość akceptuje w momencie dokonania rezerwacji.

Z prawnego punktu widzenia, z chwilą upływu tego terminu umowa przestaje obowiązywać, a wraz z nią wygasa tytuł prawny do korzystania z lokalu. Gość, który pozostaje w mieszkaniu po wyznaczonym czasie, nie ma już żadnych uprawnień do dalszego przebywania tam – nawet jeśli:

• zapłacił wcześniej za cały pobyt,
• powołuje się na „przedłużenie o kilka godzin” lub „brak możliwości natychmiastowego wyjazdu”,
• nie doszło do formalnego „wymeldowania”.

W momencie, gdy rezerwacja dobiega końca, właściciel odzyskuje pełne prawo do dysponowania swoją nieruchomością, w tym prawo do żądania jej niezwłocznego opuszczenia.

Wezwanie do opuszczenia lokalu i dokumentacja

Zanim sprawa trafi na policję, warto udokumentować próbę polubownego rozwiązania. Należy wysłać do gości krótkie wezwanie do opuszczenia lokalu, najlepiej SMS-em, e-mailem lub w formie pisemnej, np.:

„Zgodnie z rezerwacją nr [numer] pobyt zakończył się dnia [data] o godz. [godzina]. Od tej chwili przebywają Państwo w lokalu bez tytułu prawnego. Proszę o jego natychmiastowe opuszczenie. Brak reakcji spowoduje zgłoszenie sprawy organom ścigania na podstawie art. 193 Kodeksu karnego.”

Każdą próbę kontaktu, odpowiedzi i zachowanie gości warto dokumentować – zdjęcia, nagrania, wiadomości. To może się przydać przy późniejszym zgłoszeniu.

Policja i art. 193 Kodeksu karnego

Naturalną reakcją właścicieli jest oczywiście wezwanie policji. Niestety, w praktyce funkcjonariusze często odmawiają interwencji, uznając sytuację za spór cywilny. Tymczasem w świetle prawa mamy do czynienia z naruszeniem miru domowego.

Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego:

„Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.”

Policja ma obowiązek zareagować – nie jest to sprawa cywilna, ponieważ w grę wchodzi czyn zabroniony przez prawo karne.

Warto przy wezwaniu funkcjonariuszy jasno powiedzieć:

„Osoby przebywają w mieszkaniu po zakończeniu usługi zakwaterowania. Nie są lokatorami, lecz gośćmi hotelowymi. Odmowa opuszczenia lokalu jest naruszeniem miru domowego.”

Dobrze też mieć przy sobie:

• wydruk potwierdzenia rezerwacji z Bookingu,
• własny regulamin obiektu (jeśli posiadasz),
• dowód, że pobyt się zakończył (np. korespondencję, daty rezerwacji).

Co więcej, dalsze przebywanie w mieszkaniu nie ma charakteru „przedłużenia rezerwacji”, lecz bezumownego korzystania z cudzej rzeczy (art. 224–225 Kodeksu cywilnego), co może pociągnąć za sobą obowiązek zapłaty odszkodowania.

Dodatkowo, jeśli właściciel ma już kolejną, potwierdzoną rezerwację, a lokal pozostaje zajęty przez poprzednich gości, powstaje realna szkoda majątkowa — utracony zysk z wynajmu. W takiej sytuacji może on domagać się od nieuczciwych gości nie tylko opuszczenia mieszkania, lecz również zwrotu kosztów i odszkodowania za uniemożliwienie realizacji kolejnego pobytu.

Zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa

Jeżeli mimo wezwań goście nadal odmawiają opuszczenia lokalu, właściciel może złożyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa ze wspomnianego wcześniej art. 193 Kodeksu karnego. Zawiadomienie można złożyć pisemnie lub ustnie na komisariacie policji albo w prokuraturze.

Przykładowa treść:

„Zawiadamiam o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 193 Kodeksu karnego przez osoby X i Y, które po zakończeniu rezerwacji nr [numer], obejmującej pobyt w mieszkaniu przy ul. [adres] w dniach [od–do], odmawiają opuszczenia lokalu mimo wielokrotnych wezwań.”

Samo złożenie takiego zawiadomienia często wystarcza, by problem został rozwiązany – zwłaszcza gdy goście zorientują się, że chodzi o odpowiedzialność karną.

Czego nie wolno robić

Choć sytuacja bywa stresująca, właściciel nie powinien działać na własną rękę.

Nie wolno:

• zmieniać zamków,
• wyrzucać rzeczy gości,
• odłączać mediów (prądu, wody, ogrzewania).

Takie działania mogą zostać potraktowane jako samosąd lub naruszenie dóbr osobistych, co mogłoby obrócić się przeciwko właścicielowi.

Sądowe dochodzenie wydania lokalu

W przypadkach uporczywego zajmowania mieszkania można wnieść do sądu pozew o wydanie lokalu (eksmisję). Jest to jednak ścieżka ostateczna, stosowana przy poważniejszych sporach. Postępowanie może trwać od kilku miesięcy do roku. Wpis sądowy wynosi 200 zł.

Jak zabezpieczyć się na przyszłość

Aby uniknąć podobnych sytuacji, warto:

• Umieścić w regulaminie obiektu jasne postanowienia dotyczące godziny wymeldowania i skutków nieopuszczenia lokalu.
• Wskazać, że po zakończeniu pobytu dalsze przebywanie w mieszkaniu jest bezprawne i będzie traktowane jako naruszenie miru domowego.
• Pobierać kaucję zwrotną – zwiększa to dyscyplinę gości.
• Zarejestrować działalność jako najem krótkoterminowy / usługi hotelowe, co ułatwia interwencję policji.
• Stosować monitoring zewnętrzny (np. kamera na korytarzu) do dokumentowania ewentualnych naruszeń.
• Korzystać z portali takich jak Otonoclegi.pl, które umożliwiają bezpośredni kontakt właściciela z potencjalnym klientem. 

Podsumowując, pamiętajmy, że goście, którzy nie opuszczają mieszkania po zakończeniu pobytu przez platformę, nie są lokatorami i nie chroni ich ustawa o ochronie praw lokatorów. Od chwili zakończenia rezerwacji stają się osobami przebywającymi bez tytułu prawnego, co może stanowić naruszenie miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego). Policja ma obowiązek reagować na takie zgłoszenia, a właściciel ma prawo domagać się natychmiastowego opuszczenia lokalu. W razie braku reakcji niechcianych lokatorów  – można złożyć zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa.

Artykuł został przygotowany przez OtoNoclegi.pl Sp. z o.o. i ma charakter wyłącznie informacyjny oraz edukacyjny. Przedstawione treści nie stanowią porady prawnej ani oficjalnej interpretacji przepisów. Każdy przypadek może wymagać indywidualnej analizy, dlatego przed podjęciem decyzji zalecamy samodzielne zweryfikowanie informacji oraz konsultację z prawnikiem lub właściwym doradcą.