Rejestracja krótkoterminowego najmu w Unii Europejskiej: jakie zmiany niesie rozporządzenie 2024/1028 dla wynajmujących?

Dlaczego UE wprowadza nowe regulacje?

Rynek krótkoterminowego najmu rozwija się dynamicznie — coraz więcej lokali dostępnych jest przez platformy internetowe, co niesie ze sobą wiele wyzwań dla władz publicznych. W wielu miejscach pojawiają się problemy takie jak: kurcząca się podaż mieszkań na wynajem długoterminowy czy wzrost cen nieruchomości. Jednym z głównych ograniczeń dotychczasowej regulacji był brak rzetelnych danych: 

• władze często nie wiedziały, kto udostępnia lokal, 
• gdzie się on znajduje, 
• przez ile czasu i dla ilu gości. 

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 ma temu zaradzić, ustanawiając harmonizowane zasady gromadzenia i udostępniania informacji o usługach najmu krótkoterminowego.

W istocie nowe regulacje ujednolicają zasady w całej Unii: państwa członkowskie otrzymują obowiązek wdrożenia systemów rejestracyjnych, które umożliwią uproszczoną rejestrację wynajmujących oraz wymianę danych z platformami online i urzędami statystycznymi.

Co przewiduje rozporządzenie (UE) 2024/1028?

Przepisy obejmują kilka kluczowych obszarów:

• Mechanizm rejestracji hostów: państwa członkowskie muszą umożliwić rejestrowanie właścicieli (hostów) oraz konkretnych lokali (tzw. „units”), najlepiej w formie cyfrowej procedury deklaracyjnej.
• Nadawanie numeru identyfikacyjnego (registration number): każda jednostka najmu krótkoterminowego musi otrzymać unikalny numer, który będzie wymagany przy publikowaniu ofert na platformach internetowych. 
• Obowiązki platform internetowych: platformy pośredniczące w rezerwacjach online będą musiały weryfikować, czy oferta ma przypisany numer rejestracyjny, a także przekazywać dane o aktywności najmu (np. liczba nocy, liczba gości) organom właściwym.
• Harmonizacja, interoperacyjność i standardy techniczne: przepisy przewidują, że systemy rejestracyjne i wymiany danych muszą być spójne z innymi systemami państwowymi i platformami.
• Kary i sankcje: ustalone zostają sankcje za naruszenia dotyczące hostów i platform — kary mają być skuteczne, proporcjonalne i odstraszające.
• Termin wdrożenia: państwa członkowskie muszą przyjąć i opublikować krajowe regulacje do 20 maja 2026 r. 

Rozporządzenie nie dotyczy hoteli, hosteli, moteli, kempingów i innych obiektów noclegowych, które już podlegają odrębnym regulacjom — chodzi wyłącznie o usługi najmu krótkoterminowego (units) oferowane przez hostów prywatnych lub komercyjnych. Dlatego najbezpieczniejsze pozostaje rezerwowanie noclegów w górach czy pensjonatu nad morzem bezpośrednio u gospodarzy. 

Jak mogą wyglądać zmiany w Polsce?

Choć rozporządzenie obowiązuje w całej Unii, jego praktyczne wdrożenie zależeć będzie od legislacji krajowej. 

W Polsce potrzebne będą akty prawne określające m.in.:

• organ odpowiedzialny za rejestrację hostów i lokali,
• procedurę zgłoszenia i nadania numeru,
• przekazywanie danych przez platformy i ich weryfikację,
• sankcje za oferowanie lokali bez ważnego numeru,
• zasady współpracy z innymi systemami (np. statystyka, podatki).

Warto zwrócić uwagę, że regulacja unijna dopuszcza — ale nie nakazuje — utrzymanie lokalnych wymogów dotyczących warunków technicznych, zezwoleń turystycznych czy norm bezpieczeństwa, jeśli są proporcjonalne i zgodne z prawem UE.

Jednocześnie Polska, jak inne państwa, będzie zobowiązana do przekazywania zgromadzonych danych do Eurostatu i krajowych urzędów statystycznych, co pozwoli na lepsze planowanie polityki mieszkaniowej i turystycznej.

Wprawdzie wiele miast już teraz posiada lokalne regulacje dotyczące krótkoterminowego wynajmu (np. obowiązek rejestracji, limity), ale nowe przepisy unijne ujednolicą zakres i konieczność stosowania numerów rejestracyjnych w skali całego kraju.

Skutki dla właścicieli, platform i rynku najmu

Właściciele lokali, którzy nie wdrożą się w nowe regulacje, mogą napotkać poważne konsekwencje. Oferty nieposiadające ważnego numeru rejestracyjnego mogą być automatycznie blokowane przez platformy lub usuwane z wyników wyszukiwania. To oznacza realne ryzyko utraty przychodów, zwłaszcza dla tych, którzy aktualnie polegają na portalach rezerwacyjnych jako głównym źródle najmu.

Platformy internetowe z kolei będą musiały wdrożyć mechanizmy weryfikacji numerów rejestracyjnych, raportowania aktywności hostów i integracji z krajowymi systemami rejestracyjnymi. To pociągnie za sobą koszty techniczne i operacyjne, ale też zwiększoną odpowiedzialność prawną.

Dla rynku nieruchomości i mieszkań na wynajem zmiana może mieć dwojakie skutki: z jednej strony, ograniczenie nielegalnych ofert i większa przejrzystość, z drugiej — możliwe ograniczenia podaży mieszkań przeznaczanych na najem krótkoterminowy, co w silnych turystycznie lokalizacjach może wpływać na ceny najmu długoterminowego.

Wnioski i rekomendacje

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 wprowadza fundamentalne zmiany na rynku krótkoterminowego najmu — nie tylko dla właścicieli lokali, ale także dla platform, samorządów i polityki mieszkaniowej. W Polsce konieczne będzie szybkie uchwalenie odpowiednich przepisów krajowych, zaprojektowanie systemów rejestracyjnych oraz edukacja uczestników rynku.

Dla właścicieli oznacza to, że warto już teraz zacząć przygotowania: monitorować postępy legislacyjne, analizować mechanizmy rejestracji, planować integrację z systemem i być gotowym na zgłoszenie swoich lokali do rejestru. Im wcześniej, tym mniejsze ryzyko przerw w działalności oraz utraty widoczności ofert w popularnych serwisach.

Warto zatem szukać noclegów bezpośrednio u gospodarzy przez platformy takie jak OtoNoclegi — to umożliwia pominięcie pośredników i często gwarantuje niższe koszty oraz większą elastyczność ofert.