Podatek od nieruchomości a wynajem noclegów – czy można płacić podatek jak od nieruchomości niekomercyjnej (mieszkalnej)

Charakter lokalu a wysokość stawki podatku od nieruchomości

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje różne stawki opodatkowania w zależności od przeznaczenia i sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy:

• dla budynków mieszkalnych stawka podatku od nieruchomości w 2025 roku wynosi maksymalnie około 1,19 zł/m²,
• natomiast dla budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – maksymalnie 33,10 zł/m².

Pojęcie „zajęcia” budynku na działalność gospodarczą ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, która stawka podatku ma zastosowanie. Sam fakt posiadania wpisu do CEIDG lub prowadzenia działalności nie przesądza jeszcze o konieczności zastosowania stawki komercyjnej – liczy się rzeczywiste wykorzystanie lokalu.

Przełomowa uchwała NSA – najem długoterminowy z preferencyjną stawką

W październiku 2024 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów wydał przełomową uchwałę (sygn. III FPS 2/24), w której jednoznacznie stwierdził, że można stosować preferencyjną stawkę mieszkaniową również w sytuacji, gdy lokal jest wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, o ile najem ma charakter mieszkaniowy, tj. służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców.

Tym samym NSA podkreślił, że samo osiąganie przychodu z lokalu nie przesądza o konieczności stosowania najwyższej stawki podatku. Decydujące znaczenie ma faktyczne przeznaczenie lokalu oraz jego sposób wykorzystywania przez najemców.

Wynajem krótkoterminowy – działalność usługowa, nie mieszkaniowa

Odmienna sytuacja zachodzi w przypadku wynajmu krótkoterminowego, który zbliżony jest funkcjonalnie do prowadzenia obiektu takiego jak np. hotel w górach czy pensjonat na Kaszubach. W takim modelu lokal nie służy stałemu zamieszkiwaniu, lecz zapewnieniu usługi zakwaterowania o charakterze usługowym i rotacyjnym.

W świetle licznych interpretacji podatkowych oraz ugruntowanego orzecznictwa sądów administracyjnych, lokale wykorzystywane w najmie dobowym uznawane są za zajęte na działalność gospodarczą – niezależnie od tego, czy są prowadzone formalnie w ramach DG, czy wynajmujący działa jako osoba fizyczna. 

W takich przypadkach stawka komercyjna podatku od nieruchomości jest obowiązkowa, nawet jeśli nieruchomość jest formalnie oznaczona jako lokal mieszkalny.

Wnioski praktyczne – jak ocenić, jaka stawka Cię obowiązuje?

• Najem długoterminowy, na cele mieszkaniowe, nawet jeśli prowadzony w ramach działalności gospodarczej, uprawnia do stosowania stawki mieszkaniowej. Konieczne jest jednak, by najemcy wykorzystywali lokal do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych – np. najem na podstawie umowy na czas określony kilku miesięcy lub lat.
• Najem krótkoterminowy (turystyczny, dobowy) – niezależnie od formy prawnej, oznacza „zajęcie na działalność gospodarczą” i obowiązuje tu stawka najwyższa, właściwa dla nieruchomości komercyjnych.
• Nie wystarczy, że lokal jest sklasyfikowany jako mieszkalny w ewidencji gruntów i budynków. Właściwa stawka zależy od rzeczywistego sposobu jego wykorzystywania.

Jeżeli masz wątpliwości, możesz zwrócić się do gminy z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego w Twojej konkretnej sytuacji. Zgodnie z wyrokiem NSA, organy podatkowe zobowiązane są respektować uchwałę III FPS 2/24 w zakresie najmu długoterminowego.

Reasumując, podatek od nieruchomości dla lokali wykorzystywanych do wynajmu zależy nie tylko od ich formalnej klasyfikacji czy wpisu do CEIDG, ale przede wszystkim od faktycznego przeznaczenia i sposobu użytkowania.

Jeśli lokal jest rzeczywiście wykorzystywany jako mieszkanie (najem długoterminowy) – nawet przez firmę – można zastosować stawki preferencyjne.

Jeśli lokal służy wynajmowi na doby, tygodnie lub na potrzeby turystów – obowiązuje stawka komercyjna.

Warto starannie udokumentować sposób wykorzystywania lokalu, zawierać precyzyjne umowy z najemcami i – w razie wątpliwości – występować do gminy o interpretację, by uniknąć sporów podatkowych.

Artykuł został przygotowany przez OtoNoclegi.pl Sp. z o.o. i ma charakter wyłącznie informacyjny oraz edukacyjny. Przedstawione treści nie stanowią porady prawnej ani oficjalnej interpretacji przepisów. Każdy przypadek może wymagać indywidualnej analizy, dlatego przed podjęciem decyzji zalecamy samodzielne zweryfikowanie informacji oraz konsultację z prawnikiem lub właściwym doradcą.