Fundacja rodzinna jako właściciel obiektów turystycznych: korzyści i wyzwania

Fundacja rodzinna – definicja i podstawy prawne

Fundacja rodzinna to osoba prawna, której celem jest zarządzanie majątkiem rodziny zgodnie z wolą fundatora i na rzecz członków rodziny. Jest odrębnym podmiotem prawnym od swoich założycieli, co oznacza, że jej majątek nie jest własnością osób fizycznych, lecz należy do fundacji.

Podstawy prawne 

Najważniejsze akty prawne regulujące funkcjonowanie fundacji rodzinnych w Polsce to:

• Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. o fundacjach rodzinnych (Dz.U. 2019 poz. 1510) – podstawowy akt prawny wprowadzający fundacje rodzinne, określający: zasady tworzenia fundacji, strukturę organów fundacji, cele i zasady zarządzania majątkiem rodzinnym.
• Kodeks cywilny (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) – reguluje ogólne zasady funkcjonowania osób prawnych, w tym kwestie związane z własnością, umowami i odpowiedzialnością cywilną.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT, Dz.U. 1991 Nr 80 poz. 350 z późn. zm.) – określa zasady opodatkowania działalności gospodarczej fundacji rodzinnych, w tym możliwość zastosowania zwolnień w określonych sytuacjach.
• Ustawa o podatku od towarów i usług (VAT, Dz.U. 2004 Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) – reguluje opodatkowanie usług turystycznych świadczonych przez fundacje rodzinne.

Dodatkowo, w kontekście wynajmu krótkoterminowego, należy uwzględnić przepisy lokalne i regulacje branżowe dotyczące turystyki i prowadzenia obiektów noclegowych.

Korzyści prowadzenia obiektów turystycznych przez fundację rodzinną

Ochrona majątku

Oddzielenie majątku fundacji od majątku prywatnego właścicieli zapewnia ochronę przed roszczeniami wierzycieli i ryzykiem związanym z działalnością turystyczną. W praktyce oznacza to, że w razie problemów finansowych nieruchomości pozostają w rękach fundacji i są zarządzane zgodnie z zapisami statutu.

Przykład praktyczny:

Wyobraźmy sobie rodzinę, która posiada trzy apartamenty na wynajem krótkoterminowy w popularnej miejscowości turystycznej. Rodzina zakłada fundację rodzinną, której statut określa, że wszystkie nieruchomości i dochody z wynajmu należą do fundacji, a fundatorzy i ich potomkowie mają prawo do korzystania z zysków zgodnie z zasadami określonymi w statucie.

Pewnego roku rodzina doświadcza problemów finansowych w innym biznesie – np. spółce deweloperskiej, która ogłasza upadłość i generuje zobowiązania wobec wierzycieli. Dzięki temu, że apartamenty są własnością fundacji, wierzyciele nie mogą ich zająć ani sprzedać, ponieważ nie należą do prywatnego majątku członków rodziny.

W praktyce oznacza to, że fundacja może nadal zarządzać nieruchomościami turystycznymi, pobierać przychody z wynajmu i reinwestować je w rozwój obiektów, nawet jeśli fundatorzy mają inne problemy finansowe. To zabezpiecza rodzinny biznes turystyczny przed ryzykiem utraty kluczowych aktywów i zapewnia ciągłość działalności.

Planowanie sukcesji

Fundacja rodzinna umożliwia jasne określenie zasad przekazywania majątku kolejnym pokoleniom, co jest szczególnie istotne w branży turystycznej, gdzie obiekty często mają wartość historyczną i sentymentalną. Statut fundacji pozwala na:

• określenie sposobu podziału dochodów z wynajmu,
• ustanowienie zasad zarządzania obiektami,
• ustalenie praw członków rodziny w decyzjach strategicznych.

Optymalizacja podatkowa

Zgodnie z ustawą o CIT, fundacje rodzinne mogą korzystać ze zwolnień podatkowych dla działalności gospodarczej mieszczącej się w zakresie określonym ustawą o fundacjach rodzinnych. Dochody z wynajmu mogą być reinwestowane w rozwój obiektów turystycznych bez konieczności wysokiego opodatkowania.

Wyzwania i ograniczenia fundacji rodzinnych w turystyce

Ograniczenia działalności gospodarczej

Ustawa o fundacjach rodzinnych dokładnie określa dozwolony zakres działalności gospodarczej. Wynajem krótkoterminowy może wykraczać poza ten zakres, skutkując koniecznością opodatkowania dochodów stawką CIT 25%.

Przykład ograniczeń działalności gospodarczej

Wyobraźmy sobie rodzinę, która posiada kilka apartamentów nad morzem i postanawia przekazać je do fundacji rodzinnej. Fundacja formalnie staje się właścicielem nieruchomości, a rodzina nadal czerpie dochody z wynajmu.

Jeśli fundacja wynajmuje te apartamenty na krótki termin, np. dla turystów w sezonie letnim, w sposób regularny i na dużą skalę, może to zostać uznane za działalność gospodarczą wykraczającą poza zakres działalności dozwolonej ustawą o fundacjach rodzinnych.

W praktyce oznacza to, że dochody z takiego wynajmu nie będą objęte zwolnieniem podatkowym, tylko fundacja będzie musiała zapłacić CIT 25% od zysków.

Natomiast jeśli wynajem odbywa się sporadycznie i na niewielką skalę, np. pojedyncze apartamenty tylko kilka razy w roku, fundacja może pozostać w ramach dozwolonej działalności i korzystać ze zwolnienia podatkowego.

Czekające nas zmiany legislacyjne dotyczące fundacji rodzinnych

Od 2026 roku planowane są zmiany w przepisach dotyczących fundacji rodzinnych, m.in. w zakresie definicji dozwolonej działalności gospodarczej. Właściciele obiektów turystycznych powinni monitorować te zmiany, aby uniknąć problemów podatkowych i prawnych.

Reasumując, fundacja rodzinna pełni głównie funkcję właścicielską. Może stać się ona  efektywnym narzędziem w zarządzaniu obiektami turystycznymi takimi jak noclegi nad morzem czy hotele w górach. Warto jednak obserwować zmiany w przepisach.